CO MUSÍTE VĚDET PŘI PRODEJI VAŠÍ NEMOVITOSTI

Pokud jste se rozhodli prodat vaši nemovitost, je třeba mýt na paměti že je nezbytné si celý obchod a proces pohlídat.   Musí totiž proběhnout správně, bezpečně, legálně a za výhodných podmínek pro vás. Bez ohledu na to, zda-li nemovitost budete prodávat sami, nebo přes realitního makléře.

 

1. Připravte si veškerou dokumentaci a podklady

Před vlastním prodejem nemovitosti si udělejte důkladnou přípravu všech dostupných dokladů, které máte k dispozici. Doporučuji: Výpis z katastru nemovitostí – list vlastnictví, nákresy pozemku s vaší nemovitostí, plánky domu s rozměry místností, kopii kolaudačního řízení a potvrzení vkladu do katastru nemovitostí, PENB (viz. dále bod 4.), výpisy o spotřebě energií a vody za poslední 3 měsíce, kvalitní fotky nemovitosti.  Doporučuji rovněž si nechat předem zpracovat znalecký posudek – odhad ceny nemovitosti. Působí to na potenciální kupce velmi profesionálně.  V případě zájmu mohu doporučit velmi dobrého odhadce s licencí.

Veškeré podklady si úhledně zařaďte do jednoho malého šanonu, který můžete poskytnout zájemcům k nahlédnutí.

 

2. Prezentujte správně svoji nemovitost

Při prodeji a nabídce vaší nemovitosti je důležité, aby byla zajímavě prezentována.  Vaše nabídka musí obsahovat popis nemovitost, soupis technických detailů, včetně energetického štítku a fotografie. Pro fotografie je nezbytná vysoká kvalita a odosobnění všech vašich věcí.  Často se využívá profesionálního fotografa pro případné video prohlídky. Zejména u nemovitostí vyšších cenových kategorií.

Důležitý je nadpis a úvodní fotografie. Neměli bychom podcenit ani možnost přiložení grafiky půdorysu bytu, nebo domu. Nezapomeňte popsat jednotlivé výměry, jako je užitná plocha, podlahová plocha, zastavěná plocha. Zájemce se z vaší nabídky musí dozvědět většinu toho, co vědět chce.

Uvědomte si, že si kupující na fotografiích nemovitosti přeje vidět své budoucí bydlení. Nezajímá ho vaše stávající. Proto technika, kterou vám dobrý makléř zabezpečí na profesionální nafocení se nazývá „homestaging.

 

3. Jak na prohlídky nemovitosti s potenciálními kupci

Prohlídka nemovitosti je zásadní a klíčovou záležitostí celého prodeje vaší nemovitosti.

Je to okamžik, kdy se během prvního dojmu potenciální kupec rozhoduje, zda si nemovitost koupí.

Nepodceňte prosím to, aby vaše nemovitost byla uklizená, měli jste utřený prach, ustlané postele a čistou kuchyň, koupelnu i toalety. Odstraňte předem před nabídkou prodeje nemovitosti všechny případné drobné vady, znečištěné nebo oprýskané rámy oken, nefunkční světla apod. Pokud máte domácí mazlíčky, před prohlídkou je zavřete do nějaké místnosti. Ne každý kupující jimi může být potěšen

Pokud spolupracujete s realitním makléřem, nebo realitní kanceláří, proberte s ním veškeré záležitosti týkající se prodeje nemovitosti a úprav předem. Profesionální makléř je dokonale proškolen a znalý toho, jak kupujícímu nemovitost nejlépe prezentovat.  Nechte ho proto, aby prezentoval kupujícímu nemovitost sám a pouze přihlížejte zpovzdálí. Nezasahujte do prezentace makléři. Uvědomte si, že čím méně lidí je prohlídce přítomno, tím lépe pro úspěšný prodej zájemci. Ten se potřebuje cítit na prohlídce příjemně.

 

4. Energetický štítek – PENB

Průkaz energetické náročnosti budovy (jinak také „energetický štítek“) - PENB je dokument, prokazující náročnost staveb na spotřebu energií.  Máme se z něj dozvědět, kolik nás provoz takové nemovitosti bude ročně stát. Od roku 2013 je v platnosti zákon, který nařizuje všem vlastníkům, kteří chtějí svoji nemovitost prodat nebo pronajmout, předložit k této smluvní transakci i tento energetický štítek a samozřejmě ho také přiložit k dané smlouvě. Stejná povinnost se týká i marketingu na letácích, případně na internetu. Každý, kdo prodává svoji nemovitost, musí tento energetický štítek mít k dispozici a předložit ho kupujícímu. A to nejpozději při podpisu kupní smlouvy (to samé platí od roku 2016 i u nájmů). Energetická náročnost budovy by měla být samozřejmě prezentována v inzerci nemovitosti.

 

Existují výjimky, kdy PENB není potřeba: 

Nejčastější je to v případě prodeje bytu. Pokud totiž SVJ v daném bytovém domě nemá k dispozici PENB, případně jej na žádost majitele bytu odmítne nechat vypracovat, lze tento PENB nahradit vyúčtováním energií za poslední tři roky. PNB není potřeba i při prodeji družstevního bytu . Dále energetický štítek nepotřebujeme u budov, jež byly postaveny před rokem 1947. Ale pozor – od daného roku 1947 na takové budově nesměla proběhnout žádná rekonstrukce či úprava, která by změnila min. 25 % pláště budovy a vedla tak ke změně energetických vlastností stavby – např. zateplení fasády, výměna oken za modernější, atd. PENB nemusí předkládat rovněž budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m2 a nemovitosti sloužící pro rodinnou rekreaci, tj. chaty a chalupy. U těchto typů nemovitostí však musí být dodrženo, že budovy jsou užívány jen část roku a jejich odhadovaná spotřeba energie musí být menší než 25 % roční spotřeby energie při celoročním užívání. Prodáváme-li proto chatu či chalupu určenou k celoročnímu užívání (bydlení), energetický štítek mít musíme.

Nepodceňujte důležitost PENB. Státní energetická inspekce, která kontroluje energetické štítky, může při jejich absenci uložit fyzické osobě pokutu až do výše 100 000 Kč, právnické osobě dokonce dvojnásobek. Službu vypracování PENB vám nabídnou buď specializované firmy, nebo vám ji zprostředkují i kvalitní realitní makléři.

 

5. Profesionální právní služby a kupní smlouva

Mimořádně důležitou věcí při prodeji nemovitostí je kvalitní právní servis, advokátní služby a vše související s převodem vlastnictví k nemovitosti, včet profesionálně vypracované kupní smlouvy.

Uvědomte si, že kvalita advokátních a právních služeb i přípravy Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je zásadní pro váš bezpečný prodej.

Vždy si proto nechejte připravit návrh kupní smlouvy odborníkem, který bude mít podklady od vás a zná jak formulovat jednotlivá ustanovení, termíny předání, termíny splatností, smluvní pokuty a řešení situací, pokud by některá ze stran smlouvu neplnila. Důležitá je také informace, kde se bude nacházet úschovní účet.

V okamžiku, kdy je návrh smlouvy hotový, měli byste takový návrh dostat v dostatečném předstihu k nahlédnutí a posouzení. Jakmile kupní smlouvu odsouhlasíte, přichází čas jejího podpisu. Většinou k podpisu dochází v sídle advokátní kanceláře, případně realitní kanceláře. Nejméně jeden originál smlouvy musí být opatřeno úředně ověřenými podpisy smluvních stran. Tento ověřený originál vyžaduje Katastr nemovitostí. Podpisy na smlouvě ověří přímo advokát přítomný při podpisu, v krajním případě lze jedno vyhotovení smlouvy podepsat kdekoli na CzechPointu, tj. na poště, městském úřadu apod.

Další důležitý dokument je „Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí“, což je formulář uvádějící přesně dané informace, který vám připraví rovněž advokát.  Kupní smlouva (s ověřenými podpisy) poté tvoří jeho přílohu. V případě, kdy je nemovitost hrazena např. hypotečním úvěrem, je smluvní dokumentace trochu složitější. Zde do hry většinou vstupují ještě zástavní smlouvy, které generuje úvěrující banka. V těchto případech vám doporučuji se obrátit na profesionálního realitního makléře, který vám celý proces podrobně vysvětlí a zajistí hladký průběh obchodu.

 

6. Zabezpečení převodu financí

Finance a jejich bezpečný převod je bezesporu pro vás při prodeji nemovitosti úplně nejdůležitější.

Proto byste měli v tomto směru spolupracovat s odborníky.

Pro bezpečný převod financí v realitním obchodu je důležitý tzv. „úschovní účet“ (někdy také „depositní účet“), tj. místo, kde jsou finanční prostředky uloženy v samotném průběhu obchodu, přesněji řečeno té části obchodu, kdy Katastr nemovitostí přepisuje vlastnická práva k dané nemovitosti. Právě tento účet by měl být zárukou pro obě smluvní strany, že ani jedna z těchto stran nevyjde z obchodu bez peněz nebo nemovitosti.

Máte již podepsanou kupní smlouvu.  Nastává čas na plnění ze strany kupující. Kupující, případně jeho úvěrující banka, odešle finanční prostředky na úschovní účet. Poté, co je na tomto účtu připsána celá kupní cena, podává se návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (zajišťuje většinou realitní kancelář, případně advokátní kancelář).

Následně začne běžet zákonná lhůta (max. 30 dní), ve které je vlastnické právo Katastrem, v případě že je vše v pořádku, přepsáno na nového majitele. Po celou tuto dobu leží peníze na úschovním účtu a ani jedna ze smluvních stran nemá právo jimi disponovat. Jakmile Katastr vlastnické právo přepíše na stranu kupující, vzniká straně prodávající nárok na kupní cenu.  Finanční prostředky se převedou z úschovního účtu na účet prodávajícího. Tímto procesem jsou obě strany chráněny. Nemůže se tudíž stát, že prodávající přijde o nemovitost a nedostane peníze, nebo naopak kupující zaplatí peníze a nedostane nemovitost.

 

7. Předání nemovitosti

Po převodu vlastnických práv k nemovitosti je posledním krokem její předání. Ten, kdo prodej nemovitosti zprostředkovává, by měl se stranami domluvit konkrétní termín předání. V tento termín se strany na nemovitosti sejdou a měly by důkladně zkontrolovat, zda stav nemovitosti odpovídá smluvní dohodě a zároveň by měly stav stvrdit na předávacím protokolu.

Předávací protokol připravuje realitní makléř. Oběma stranám asistuje při jeho vyplnění a podpisu. Součástí předání nemovitosti by mělo být jako samozřejmé zaznamenání měřidel energií (teplá/studená voda, elektřina, plyn, případně údaje z měřidel na radiátorech).

Předávací protokol podepíší obě strany. Prodávající by měl kupujícímu předat všechny klíče od nemovitosti. Tím za nemovitost začíná odpovídat kupující a i spotřeba energií jde od této chvíle za ním a to i přesto, že jednotlivé smlouvy u dodavatelů na něj budou převedeny až třeba za několik dní. V tomto směru je důležité datum předání nemovitosti a stavy měřidel zapsané na předávacím protokolu.  Renomovaní realitní makléři předávací protokoly připravují klientům automaticky.

 

8. Daně z prodeje nemovitostí a nová úprava od roku 2020

Zrušení daně z nabytí a daň z příjmů fyzických osob

Jaké změny s sebou přineslo zrušení daně z nabytí nemovitých věcí? Kupující už nemusí platit daň. Jestliže splácíte hypotéku, na úrocích si odečtete méně. A pokud bydlíte v družstevním bytě, nevyplatí se vám ho prodat dříve než za 10 let od pořízení.

Daň z nabytí nemovitých věcí, která od 1.1.2014 nahradila daň z převodu nemovitých věcí, byla upravena zákonným opatřením č. 340/2013 Sb., které bylo naposledy novelizováno s účinností od 1.11.2019 novelou č. 264/2019 Sb. O změně od 1.11.2019, která se týkala osvobození prvých převodů bytů v novostavbách rodinných domů podle § 7 odst. 1 ,  Finanční správa informovala dne 11.10.2019. V dané věci (tedy pro období před 1.11.2020) také rozhodl Nejvyšší správní soud - viz informace Finanční správy ze dne 25.6.2020.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 25.9.2020 zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětným použitím pro vklady povolené katastrem nemovitostí od 1.12.2019.

Na případy, na které dopadá zrušení daně zákonem 386/2020 Sb., se dosud vztahoval generální pardon pro podávání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a placení této daně. Kdo tedy tohoto pardonu využil, tak se již přiznáváním ani placením daně z nabytí nemovitých věcí nemusí zabývat. Kdo daň uhradil a vztahuje-li se na něj zrušení zákonem 386/2020 Sb., může nyní požádat o vrácení této daně (podáním žádosti o vrácení přeplatku na dani).

Součástí zákona rušícího daň z nabytí nemovitých věcí jsou také změny zákona o daních z příjmů:

pro nemovitosti nabyté od 1.1.2021 prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob ze současných 5 na 10 let
pro hypotéky uzavřené od 1.1.2021 snížení maximálního odpočtu z 300 tis. Kč na 150 tis. Kč (podle původního vládního návrhu měl být tento odpočet pro hypotéky uzavřené zcela zrušen, a to pro hypotéky uzavřené od 1.1.2022; nakonec došlo "jen" ke snížení limitu max odpočtu, avšak toto snížení se použije pro hypotéky uzavřené již od 1.1.2021). Ke změně tohoto limitu vydala Finanční správa vysvětlující informaci dne 6.11.2020.

Podle příslušného přechodného ustanovení zákona 386/2020 Sb. je daň zrušena u převodů, kdy byl návrh na vklad povolen katastrálním úřadem v průběhu prosince 2019 a později.

Příklad:

Návrh na vklad převodu vlastnického práva na základě kupní smlouvy byl doručen katastrálnímu úřadu 11.11.2019. Vztahuje se na tento převod zpětné zrušení daně z nabytí, jestliže katastrální úřad vklad povolil (rozhodl o povolení vkladu):

a)  v listopadu 2019, např. 29.11.2019 (vklad byl tedy proveden dne 29.11.2019, a to s právními účinky k 11.11.2019)

b) v prosinci 2019, např. 2.12.2019 (vklad byl tedy proveden dne 2.12.2019, a to s právními účinky k 11.11.2019)?

U varianty a) uplynula lhůta pro podání daňového přiznání 29.2.2020 a zrušení daně není možné zpětně uplatnit.

U varianty b) uplynula lhůta pro podání daňového přiznání 31.3.2020 a daň je zpětně zrušena. Pokud ji kupující dosud neuhradil, tak ji hradit nebude muset. Pokud ji uhradil, bude mu na základě žádosti vrácena. 

 

Kolik si můžete odečíst?

Došlo však k úpravě výše limitu odpočtu úroků. Částka, kterou si můžete odečíst z daní, se odvíjí od výše úrokové sazby a počtu let do konce splatnosti vašeho úvěru na bydlení (hypotéky).

V současnosti si můžete odečíst úroky ve výši maximálně 300 000 korun za rok. Úroky se odečítají ze základu daně jako tzv. nezdanitelná část daně. Skutečná úspora na dani se pak rovná 15 % z částky zaplacených úroků. Maximální úspora na dani je tak 45 000 Kč (300 000 Kč × 0,15).

Od příštího roku, kdy bude možné si odečíst jen 150 000 korun, půjde o 22 500 Kč (150 000 Kč × 0,15).

Odpočet úroků si můžete uplatnit jednou za rok buď v daňovém přiznání, nebo v rámci ročního zúčtování daně, které za vás jako zaměstnance provede mzdová účetní vašeho zaměstnavatele. Pro uznání odpočtu úroků musíte být schopni doložit výši zaplacených úroků (v originále). Zmíněné potvrzení zasílají banky a stavební spořitelny svým klientům vždy na konci kalendářního roku, případně můžete banku či stavební spořitelnu o potvrzení sami požádat. Jestliže odpočet úroků uplatňujete poprvé, musíte doložit smlouvu o poskytnutém úvěru a také výpis z katastru nemovitostí. (Nestačí doložit výpis získaný přes nahlížení do katastru nemovitostí online, je nutné doložit originální výpis z katastru nemovitostí.)

 

Kdo si může hypotéku z daní odečíst?

Fyzická osoba, zaměstnanec i osoba samostatně výdělečně činná, která je uvedená v hypoteční smlouvě. Od základu daně si můžete odečíst úroky za předpokladu, že hypotékou řešíte buďto svou bytovou potřebu, nebo svých blízkých. (Osobu blízkou definuje občanský zákoník. Jde především o příbuzné v přímé řadě, jako je sourozenec, manžel/ka nebo registrovaný partner/ka. Za osoby blízké jsou považovány také osoby, které spolu trvale žijí v jedné domácnosti.)

Podmínky pro odpočet daně nesplníte, pokud součástí rodinného domu nebo bytu, který si na hypotéku pořizujete, je jiný nebytový prostor, než je garáž, komora a sklep. Řešením bytové potřeby není například koupě chalupy nebo rekreační chaty. V případě, že je byt či dům používán zčásti k zajištění vaší bytové potřeby nebo vašich blízkých a zároveň k podnikání, případně k nájmu, jde úroky uplatnit pouze v poměrné výši.

 

Kdy si odpočet uplatnit nemůžete:

Díky odečtu úroků můžete dosáhnout daňové vratky, ale daňového bonusu ne. Úroky z hypotéky si můžete odečíst jen tehdy, když na daních z příjmů zaplatíte za rok více, než činí roční sleva na poplatníka – což je nyní 24 840 Kč.

Jestliže pracujete za menší než minimální mzdu, odpočet úroků si uplatnit nemůžete. Obdobně je to v případě, kdy pracuje jen na dohody o provedení práce s odměnou méně než 10 000 korun měsíčně, kdy z příjmu zaplatíte srážkovou daň. Úroky z hypotéky si nemůže uplatnit ani OSVČ s nízkým ziskem, jestliže její daňová povinnost bude do částky 24 840 korun (což odpovídá zisku 165 600 Kč). Pokud pracujete za minimální mzdu, můžete si odpočet uplatnit až do výše své roční daně, což činí při výši minimální mzdy 14 600 korun daňový odpočet ve výši 10 440 korun.

 

Časový test se prodlužuje z 5 na 10 let

Zákon zároveň prodlužuje takzvaný časový test (doba, po kterou v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte) pro příjmy z prodeje nemovitých věcí, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení, z pěti na deset let. Prodloužení časového testu bude platit pro nemovitosti získané po 1. lednu 2021. (U vlastního bydlení zůstává časový test 2 roky.)

Příjem z prodeje nemovitosti musí být, stejně jako každý jiný, zahrnutý do daňového přiznání, a to na základě daně z příjmů získaných prodejem nemovitosti se sazbou 15 %. U dražších nemovitostí tak můžete na dani odvést až několik stovek tisíc, což významně snižuje váš příjem z prodeje nemovitosti. Existují případy, kdy je příjem od daně osvobozen. Jednou z nich je splnění časového testu, počtu let, během kterých v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte. Jde tedy o dobu mezi koupí a prodejem nemovitosti.

 

Jaké nemovitosti nyní spadají do pětileté lhůty?

Do pětileté lhůty spadají nemovitosti, které nejsou určené k trvalému bydlení. Jedná se o rekreační objekty, nebytové prostory nebo pozemky. Nemovitosti určené k bydlení jsou zahrnuty do pětileté lhůty tehdy, když jste v nich neměli trvalé bydliště. Pětileté období se vztahuje také na podíly v bytovém družstvu.

Doufám, že informace, které jste se mohli dozvědět v tomto e-Booku vám pomohou při úspěšném prodeji vaší nemovitosti, ať už ji budete provádět sami, nebo prostřednictvím profesionálního realitního makléře.

 

Ing. Oldřich Navrátil, MBA – certifikovaný realitní makléř

Masivní inzerce Exportujeme na

Za nás hovoří čísla Jasně a přehledně